Monika Bilska

Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują nowe definicje „budynku” i „budowli” w podatku od nieruchomości. Już ukazują się pierwsze interpretacje gmin w tym zakresie. Pokazują one, jak organy stosują te pojęcia w realnych sprawach.

Podstawowe zasady kwalifikacji obiektów na nowych zasadach

Z interpretacji indywidualnych wydawanych przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast na gruncie nowych przepisów można wyczytać ogólne reguły klasyfikacji obiektów na potrzeby ich opodatkowania podatkiem od nieruchomości:

• Najpierw test „budynku”, dopiero potem „budowli”. Organy zaczynają od weryfikacji, czy obiekt ma fundament, ściany, dach i jest wydzielony z przestrzeni. Jeśli tak — z dużym prawdopodobieństwem będzie budynkiem.
• Wyjątek dla obiektów „pojemnościowych”. Jeżeli istotą obiektu jest gromadzenie materiału/cieczy/gazu i o funkcji decyduje pojemność (m³, tony), to zwykle nie jest on budynkiem, tylko budowlą.
• „Budowla w budynku” to osobny przedmiot opodatkowania. Jeżeli wewnątrz budynku znajduje się element sieci (np. węzeł cieplny), to – jako budowla – podlega opodatkowaniu niezależnie od samego budynku.

Jak rozstrzygają organy w konkretnych sprawach?

Poniżej wskazujemy kilka przykładów interpretacji wydanych w 2025 r.:

• Magazyny soli — rozbieżne wnioski w odniesieniu do podobnych obiektów

Prezydent Miasta Racibórz w interpretacji indywidualnej z 29 kwietnia 2025 r. zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy, że magazyn soli należy traktować jako budowlę. Podstawą takiej kwalifikacji było to, że w opisie i parametrach obiektu dominowała funkcja „pojemnikowa”: przeznaczenie wyznacza pojemność (w m³/tonach), a nie powierzchnia użytkowa.

Z kolei Burmistrz Miasta i Gminy Szczekociny w interpretacji z 6 czerwca 2025 r. stwierdził, że podobny obiekt ma jednak cechy klasycznego budynku (fundament, ściany, dach), więc nie można go traktować jak budowli „pojemnościowej”. Organ podkreślił, że nawet przy składowaniu materiału sypkiego o kwalifikacji przesądzają rozwiązania konstrukcyjne, a nie sposób użytkowania.

Prezydent Miasta Zabrze w interpretacji z 9 czerwca 2025 r. poszedł tym samym tropem: mimo argumentu o „pojemności” obiekt wykazywał typowe cechy budynku, dlatego nie zaakceptowano klasyfikacji jako budowli.

• Węzły cieplne w budynkach — autonomia przedmiotów opodatkowania

Prezydent Miasta Lublina w interpretacji z 9 lipca 2025 r. uznał, że węzeł cieplny nie „znika” podatkowo tylko dlatego, że jest w środku budynku. Podstawą takiej oceny było rozróżnienie: instalacje służące eksploatacji budynku to co innego niż elementy sieci ciepłowniczej. Węzeł — jako część sieci — stanowi budowlę i jest odrębnie opodatkowany.

• Transformatory i rozdzielnice — urządzenia budowlane przy linii

Burmistrz Gogolina wskazał, że urządzenia techniczne bezpośrednio związane z linią elektroenergetyczną (np. transformatory, rozdzielnice) kwalifikują się jako urządzenia budowlane. Podstawą takiej kwalifikacji było to, że zapewniają użytkowanie budowli (linii) zgodnie z jej przeznaczeniem. W praktyce oznacza to dwa równoległe przedmioty opodatkowania: budynek stacji (jeżeli spełnia definicję budynku) oraz budowle w postaci urządzeń/ich części budowlanych.

• Stacje ładowania EV — co do zasady poza zakresem, wyjątek dla fundamentu

W jednej z wydanych interpretacji, Prezydent Miasta Poznań zaakceptował stanowisko podatnika, że stacja ładowania EV nie jest budynkiem ani budowlą, która mogłaby podlegać opodatkowaniu PON. Podstawą takiej kwalifikacji było to, że brak jej przesłanek budynku (ściany/dach), a w katalogu budowli nie ma „stacji ładowania”. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości może podlegać jedynie fundament znajdujący się pod stacją (jeśli występuje).

Podsumowanie 

Nowe przepisy porządkują wiele kwestii, ale pierwsze interpretacje pokazują, że przy obiektach „granicznych” (zwłaszcza pojemnościowych) wciąż mogą wystąpić rozbieżności.

Dlatego też, przy kwalifikacji obiektów do kategorii budynków lub budowli nie należy kopiować cudzych rozwiązań 1:1. Jak widać na przykładzie magazynów soli, różnice w parametrach i opisie obiektu prowadzą do różnych rozstrzygnięć. W tym zakresie warto oprzeć się na rzetelnej dokumentacji technicznej obiektu.

Masz pytania? Porozmawiajmy.

Chętnie przeprowadzimy przegląd Twoich obiektów pod kątem kwalifikacji „budynek/budowla” oraz przygotujemy argumentację pozwalającą na ich wyłączenie z opodatkowania lub korzystniejsze opodatkowanie.