Sylwia Matuszek

Podmioty wynajmujące mieszkania dla swoich pracowników wciąż muszą liczyć się z ryzykiem sporu z organami podatkowymi w zakresie prawa do odliczenia VAT z faktur dokumentujących taki najem. Stanowisko fiskusa w tej sprawie jest nieprzychylne. Podatnicy mają jednak duże szanse na wygranie sporu przed sądami administracyjnymi.

Usługa najmu a VAT

Minister Finansów 18 października 2021 r. wydał interpretację ogólną (sygn. PT1.8101.1.2021), w której rozstrzygnął, kiedy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z VAT przy wynajmie mieszkań (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Podkreślił, że zwolnienie z VAT dotyczy wyłącznie sytuacji, w której bezpośredni najemca (czyli usługobiorca) wykorzystuje wynajmowane mieszkanie na własne cele mieszkaniowe.

W sytuacji zatem gdy podmiot gospodarczy nabywa usługę najmu mieszkania po to, aby udostępnić je swojemu pracownikowi, warunki do zastosowania ww. zwolnienia nie są spełnione. Pracodawca – jako bezpośredni najemca – nie wykorzystuje bowiem udostępnianego lokalu do swoich własnych celów mieszkaniowych.

W związku z tym, usługa najmu świadczona na rzecz takiego podmiotu powinna zostać opodatkowana według stawki 23% VAT

Udostępnienie pracownikowi bez VAT

Nieodpłatne udostępnienie mieszkania pracownikowi przez firmę nie podlega opodatkowaniu VAT – pod warunkiem, że ma związek z prowadzoną działalnością, np. na czas krótkoterminowego oddelegowania lub realizacji kontraktu menedżerskiego.

Tak wynika m.in. z interpretacji indywidualnej z:

• 25 marca 2025 r. (0114-KDIP1-1.4012.210.2025.1.MKA),
• 19 grudnia 2024 r. (0114-KDIP1-3.4012.753.2024.1.PRM).

Co z prawem do odliczenia VAT?

Brak opodatkowania VAT nieodpłatnego przekazania pracownikom wynajmowanego mieszkania wiąże się — zdaniem Dyrektora KIS — z brakiem prawa do odliczenia VAT z faktur za najem.

W interpretacji z 29 października 2025 r. (0113-KDIPT1-3.4012.847.2025.2.ALN) Dyrektor KIS podkreślił, że skoro najem służy czynnościom niepodlegającym VAT (tj. nieodpłatnemu udostępnieniu mieszkania pracownikowi), to prawo do odliczenia podatku nie przysługuje. Co istotne, nie ma tu znaczenia fakt, że takie udostępnienie może pośrednio wspierać działalność opodatkowaną VAT.

Podobnie Dyrektor KIS wypowiedział się m.in. w interpretacjach z: 25 marca 2025 r. (0114-KDIP1-1.4012.210.2025.1.MKA), 23 sierpnia 2024 r. (0112-KDIL1-3.4012.265.2024.2.MR), 18 lipca 2024 r. (0112-KDIL1-1.4012.303.2024.2.WK), 17 czerwca 2024 r. (0114-KDIP1-1.4012.302.2024.2.MKA) oraz 1 marca 2024 r. (0113-KDIPT1-2.4012.836.2023.2.JS).

Co na to sądy?

Innego zdania są sądy administracyjne, które konsekwentnie uchylają interpretacje zawierające powyższe stanowisko.  

Przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyroki, które zmieniły wcześniejsze, niekorzystne rozstrzygnięcia w tym zakresie — m.in. z 8 listopada 2024 r. (I FSK 789/21) oraz z 12 grudnia 2023 r. (I FSK 281/23).

Sąd uznał, że brak bezpośredniego związku wydatków za najem lokali udostępnianych pracownikom z działalnością opodatkowaną VAT nie pozbawia podatnika prawa do odliczenia VAT z faktur dokumentujących ten najem.

Podobnie wypowiedział się 19 lutego 2025 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku o sygn. I SA/Gd 880/24, uchylając ww. interpretację nr 0112-KDIL1-3.4012.265.2024.2.MR. Wyrok jest nieprawomocny.

Co to oznacza? 

Podatnicy, którzy finansują najem mieszkań dla pracowników, muszą liczyć się z ryzykiem sporu z fiskusem w zakresie prawa do odliczenia VAT. Jednak najnowsze orzecznictwo daje realne szanse na wygraną przed sądem. Dlatego, w przypadku sporu, warto dochodzić swoich praw przed sądem.