Monika Bilska

Seit dem 1. Januar 2025 gelten neue Definitionen für „Gebäude” und „Bauwerke” in der Grundsteuer. Die ersten Auslegungen der Gemeinden zu diesem Thema werden bereits veröffentlicht. Sie zeigen, wie die Behörden diese Begriffe in konkreten Fällen anwenden.

Grundlegende Regeln für die Einstufung von Objekten nach den neuen Vorschriften

Aus den individuellen Auslegungen, die von Gemeindevorstehern, Bürgermeistern und Stadtpräsidenten auf der Grundlage der neuen Vorschriften herausgegeben werden, lassen sich allgemeine Regeln für die Einstufung von Objekten für die Zwecke der Besteuerung mit der Grundsteuer ableiten:

• Zuerst wird geprüft, ob es sich um ein „Gebäude” handelt, dann erst um eine „Baugrube”. Die Behörden prüfen zunächst, ob das Objekt über ein Fundament, Wände und ein Dach verfügt und vom Raum abgegrenzt ist. Wenn ja, handelt es sich mit hoher Wahrscheinlichkeit um ein Gebäude.
• Eine Ausnahme bilden „Behälterobjekte”. Wenn der Zweck des Objekts darin besteht, Material/Flüssigkeiten/Gase zu sammeln, und seine Funktion durch sein Fassungsvermögen (m³, Tonnen) bestimmt wird, handelt es sich in der Regel nicht um ein Gebäude, sondern um eine bauliche Anlage.
• Ein „Bauwerk in einem Gebäude” ist ein separates Steuerobjekt. Befindet sich innerhalb eines Gebäudes ein Netzteil (z. B. ein Wärmeübergabestation), so unterliegt es als Bauwerk unabhängig vom Gebäude selbst der Besteuerung.

Wie entscheiden die Behörden in konkreten Fällen?

Nachfolgend finden Sie einige Beispiele für Auslegungen aus dem Jahr 2025:

• Salzlager – unterschiedliche Schlussfolgerungen in Bezug auf ähnliche Objekte

Der Bürgermeister der Stadt Racibórz stimmte in seiner individuellen Auslegung vom 29. April 2025 der Auffassung des Antragstellers zu, dass ein Salzlager als Bauwerk zu behandeln ist. Grundlage für diese Einstufung war, dass in der Beschreibung und den Parametern des Objekts die „Behälterfunktion” dominierte: Die Zweckbestimmung wird durch das Fassungsvermögen (in m³/Tonnen) und nicht durch die Nutzfläche bestimmt.

Der Bürgermeister der Stadt und Gemeinde Szczekociny stellte hingegen in seiner Auslegung vom 6. Juni 2025 fest, dass ein ähnliches Objekt jedoch die Merkmale eines klassischen Gebäudes (Fundament, Wände, Dach) aufweist und daher nicht als „Behälterbauwerk” behandelt werden kann. Die Behörde betonte, dass selbst bei der Lagerung von Schüttgut die Konstruktionslösungen und nicht die Art der Nutzung für die Einstufung ausschlaggebend sind.

Der Präsident der Stadt Zabrze folgte in seiner Auslegung vom 9. Juni 2025 derselben Argumentation: Trotz des Arguments der „Kapazität” wies das Objekt typische Merkmale eines Gebäudes auf, weshalb die Einstufung als Bauwerk nicht akzeptiert wurde.

• Wärmeknotenpunkte in Gebäuden – Autonomie der Steuerobjekte

Der Bürgermeister der Stadt Lublin kam in seiner Auslegung vom 9. Juli 2025 zu dem Schluss, dass ein Wärmeübergabestation nicht allein deshalb steuerlich „verschwindet”, weil sie sich im Inneren eines Gebäudes befindet. Grundlage für diese Einschätzung war die Unterscheidung: Anlagen, die dem Betrieb eines Gebäudes dienen, sind etwas anderes als Elemente eines Fernwärmenetzes. Der Knotenpunkt – als Teil des Netzes – stellt ein Bauwerk dar und wird separat besteuert.

• Transformatoren und Schaltanlagen – bauliche Anlagen an der Leitung

Der Bürgermeister von Gogolin wies darauf hin, dass technische Anlagen, die in direktem Zusammenhang mit der Stromleitung stehen (z. B. Transformatoren, Schaltanlagen), als bauliche Anlagen gelten. Grundlage für diese Einstufung war, dass sie die bestimmungsgemäße Nutzung des Bauwerks (der Leitung) gewährleisten. In der Praxis bedeutet dies zwei parallele Steuerobjekte: das Stationsgebäude (sofern es die Definition eines Gebäudes erfüllt) und die Bauwerke in Form von Anlagen/deren Bauteilen.

• EV-Ladestationen – grundsätzlich außerhalb des Geltungsbereichs, Ausnahme für das Fundament

In einer der veröffentlichten Auslegungen akzeptierte der Bürgermeister von Posen die Auffassung des Steuerpflichtigen, dass eine EV-Ladestation weder ein Gebäude noch eine Konstruktion ist, die der PON-Steuer unterliegen könnte. Grundlage für diese Einstufung war, dass sie keine Merkmale eines Gebäudes (Wände/Dach) aufweist und „Ladestationen” nicht im Katalog der Bauwerke aufgeführt sind. Der Grundsteuer unterliegt nur das Fundament unter der Station (sofern vorhanden).

Zusammenfassung

Die neuen Vorschriften regeln viele Fragen, aber die ersten Auslegungen zeigen, dass es bei „Grenzfällen” (insbesondere bei Kapazitätsanlagen) weiterhin zu Diskrepanzen kommen kann.

Daher sollten bei der Einstufung von Objekten in die Kategorie „Gebäude” oder „Bauwerke” die Lösungen anderer nicht 1:1 kopiert werden. Wie am Beispiel der Salzlager zu sehen ist, führen Unterschiede in den Parametern und der Beschreibung des Objekts zu unterschiedlichen Entscheidungen. In diesem Zusammenhang lohnt es sich, sich auf eine zuverlässige technische Dokumentation des Objekts zu stützen.

Haben Sie Fragen? Lassen Sie uns darüber sprechen.

Gerne überprüfen wir Ihre Objekte hinsichtlich der Einstufung als „Gebäude/Bauwerk” und erstellen eine Argumentation, die eine Steuerbefreiung oder eine günstigere Besteuerung ermöglicht.