Wichtiger Beschluss des Obersten Gerichtshofs zur Zwangsvollstreckung in Immobilien

Anna Wieczorek

Wenn der Erwerber im Vollstreckungsverfahren betreffend eine Immobilie rechtskräftigen Zuschlag erhalten und alle Versteigerungsbedingungen erfüllt hat, ist der Zuschlagsbeschluss zugunsten dieses Erwerbers auch dann möglich, nachdem ein Beschluss über die Insolvenz des Schuldners rechtskräftig geworden ist – so der Oberste Gerichtshof in einem Fall, in dem es um den Zuschlagsbeschluss für eine versteigerte Immobilie ging. Dies ist ein wichtiger Beschluss, der sich auf viele Vollstreckungen im Immobilienbereich auswirken wird. Denn es kommt häufig vor, dass ein Schuldner im Laufe eines anhängigen Vollstreckungsverfahrens für insolvent erklärt wird.

Der Fall betrifft einen von uns vertretenen Mandanten, der das beste Angebot für den Kauf einer Immobilie von einem Schuldner im Vollstreckungsverfahren gemacht hat. Daraufhin erließ das Gericht, das die Zwangsvollstreckung in die Immobilie beaufsichtigte, einen Zuschlagsbeschluss, mit dem dem Kunden der Erbnießbrauch an der versteigerten Immobilie zugesprochen wurde.

Erst nach 4 Monaten forderte das Gericht (angesichts der Untätigkeit des Gerichtsvollziehers) unseren Mandanten zur Zahlung des Kaufpreises auf. Der Kunde zahlte diesen Preis innerhalb der vorgegebenen Frist und erfüllte damit alle Versteigerungsbedingungen. Das Gericht sprach dem Kunden den Erbnießbrauch zu.

Der Zuschlagsbeschluss des Gerichts wurde anschließend vom Insolvenzverwalter des Schuldners angefochten. Es stellte sich heraus, dass der Schuldner rechtskräftig für insolvent erklärt wurde, nachdem der Zuschlagsbeschluss die Rechtskraft erlangt hatte. Durch Insolvenzeröffnung des Schuldners wird das gegen ihn geführte Vollstreckungsverfahren ausgesetzt und die Rechtskraft des Beschlusses über die Insolvenzeröffnung führt von Rechts wegen zur Einstellung dieses Vollstreckungsverfahrens[1]. Der Insolvenzverwalter argumentierte daher, dass die Insolvenzeröffnung zur Einstellung der Zwangsvollstreckung in die Immobilie führe, wodurch wiederum die Folgen des Zuschlags aufgehoben würden. In diesem Fall sei nämlich in der Zeit, in der das Vollstreckungsverfahren ausgesetzt war, kein Eigentum zugesprochen[2].

Das Gericht, das die Beschwerde des Insolvenzverwalters prüfte, hatte Zweifel an dieser Auslegung und stellte eine Rechtsfrage an den Obersten Gerichtshof. Der Oberste Gerichtshof (sowie der von uns vertretene Immobilienkäufer) vertrat jedoch eine andere Auffassung als der Insolvenzverwalter, die er in dem folgenden Beschluss darlegte[3]: „Die Rechtskraft eines Beschlusses über die Insolvenzeröffnung (Art. 146 Abs. 1 Satz 2 des Insolvenzgesetzes vom 28. Februar 2003, konsolidierte Fassung  Dz.U. 2020, Pos. 1228, in der geänderten Fassung) ist kein Hindernis für die Zuerkennung von Eigentum an der Immobilie zugunsten eines Versteigerungserwerbers, der vor der Insolvenzeröffnung rechtskräftig Zuschlag erhalten und die Versteigerungsbedingungen erfüllt hat (Art. 998 § 1 poln. ZPO)“.

Der Fall wurde geleitet von: RA Anna Wieczorek, Partnerin und  RA Anita Woroniecka.

[1] (Art.146 der Insolvenzordnung).

[2] Art. 146 § 1 Satz 3 der Insolvenzordnung.

[3] Inhalt des Beschlusses des Obersten Gerichtshofs vom 18. November 2021, Az. Nr. CZP 77/20