Naturalną odpowiedzią na powyższe pytanie powinno być – służebność przesyłu. W tym celu przecież wprowadzono ją do Kodeksu cywilnego w art. 305(1)-305(4). Jednakże okazuje się, że istotna część infrastruktury elektrowni słonecznych i wiatrowych nie spełnia definicji „urządzenia przesyłowego” określonej w art. 49 par. 1 k.c., bo nie służy do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej, ani nie jest innym urządzeniem podobnym. Dotyczy to choćby tak fundamentalnych elementów jak wiatrak, czy jego skrzydło poruszające się w przestrzeni sąsiedniej nieruchomości.
Rozróżnienie infrastruktury na urządzenia przesyłowe i pozostałe
Planując inwestycję trzeba zatem od początku rozróżnić infrastrukturę na „urządzenia przesyłowe” i pozostałe urządzenia. Dla „urządzeń przesyłowych” najlepszym wyborem byłaby służebność przesyłu, lub przynajmniej umowa obligacyjna, z której prawa byłyby ujawnione w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. A co dla urządzeń nie spełniających definicji „urządzeń przesyłowych”, dla których nie ma możliwości ustanowienia służebności przesyłu?
Ograniczenia w stosowaniu służebności przesyłu
Dla takich urządzeń nie można ustanowić służebności przesyłu na zasadzie analogii, bo sprzeciwia się temu zasada numerus clausus ograniczonych praw rzeczowych. Nie ma tu takiej swobody do stosowania analogii, jak w przypadku umów obligacyjnych, którymi rządzi zasada swobody umów. Pozostają zatem inne prawa rzeczowe i obligacyjne, z tymi samymi ograniczeniami i problemami, jakie inwestorzy napotykali w stanie prawnym przed uregulowaniem służebności przesyłu.
Służebność gruntowa jako alternatywa
Można zatem podjąć próbę ustanowienia służebności gruntowej, bądź na rzecz nieruchomości należącej do przedsiębiorcy (inwestora), bądź na rzecz właściciela nieruchomości sąsiedniej.
Przy wyborze pierwszej opcji powstaje pytanie, czy po wprowadzeniu do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu nadal aktualne jest orzecznictwo Sądu Najwyższego (np. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02) dopuszczające ustanowienie służebności gruntowej na rzecz nieruchomości przedsiębiorcy (np. jego siedziby), czy też nie ma już takiej możliwości i należy się trzymać granic służebności przesyłu.
Wymagania i problemy związane ze służebnością gruntową
Do wyboru drugiej opcji muszą zachodzić szczególne okoliczności, by taką służebność faktycznie móc ustanowić, tzn. nieruchomość sąsiednia musi mieć określony związek z nieruchomością, na której chce się ustanowić służebność (np. ustanowienie służebności dla korzystania z nieruchomości przez skrzydło wiatraka zlokalizowanego na sąsiedniej nieruchomości), a dodatkowe problemy (np. zrzeczenie się prawa) wynikają z tego, że uprawnionym nie jest inwestor, lecz właściciel nieruchomości sąsiedniej.
Prawo użytkowania jako alternatywa
Oprócz służebności gruntowej wartym rozważenia jest prawo użytkowania, które jako ograniczone prawo rzeczowe też daje dobrze chronioną możliwość korzystania z cudzej nieruchomości. Jednakże kilka przepisów regulujących to prawo wykazuje nieprzystosowanie do funkcji gospodarczej, jaka byłaby użyteczna dla farm fotowoltaicznych i wiatrowych, co w praktyce może być źródłem problemów. Przede wszystkim jednak inwestor może napotkać zasadniczą przeszkodę już na początku, bo sąd może odmówić wpisu do księgi wieczystej, gdyż elementem koniecznym prawa użytkowania jest pobieranie przynajmniej części pożytków z nieruchomości, a jak przesądzono w orzecznictwie Sądu Najwyższego (np. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2012 r., IV CSK 244/12) w przypadku korzystania z nieruchomości na potrzeby elektrowni słonecznych lub wiatrowych w ogóle nie dochodzi do pobierania pożytków. Zresztą kwestia braku pożytków była też przyczyną stwierdzenia w tych wyrokach Sądu Najwyższego, że umowy obligacyjnej nie można kwalifikować w tym przypadku jako umowy dzierżawy, lecz jako umowę nienazwaną. I taka umowa z prawami ujawnionymi w księdze wieczystej wydaje się optymalną formą ochrony interesów inwestora, przynajmniej do czasu ustanowionej z sukcesem służebności, w ostateczności prawa użytkowania.
Podsumowanie
Jak wynika z powyższego, mimo wprowadzenia do polskiego systemu prawa służebności przesyłu, kwestia prawa do nieruchomości dla inwestora OZE nadal pozostaje skomplikowanym patchworkiem różnych uprawnień, które z tej lub innej strony bywają podważane w orzecznictwie sądowym. Nie wygląda to na komfortowy stan prawny sprzyjający inwestycjom. Tym bardziej istotne jest korzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej specjalizującej się w tego rodzaju sprawach.
Autor
