Nasz Klient, szwajcarska firma produkcyjna, zdecydował się na wynajęcie powierzchni magazynowej i biurowej, wynoszącej łącznie ponad 13 tys. m². Wynajmującym był znany i renomowany deweloper, specjalizujący się w dostarczaniu powierzchni pod najem komercyjny.

Projekt umowy najmu sporządzili doradcy prawni Wynajmującego i jak to zwykle bywa w takich przypadkach, zawierał on szereg postanowień niekorzystnych dla Najemcy. Dotyczyły one m.in. następujących kwestii:

  • Opóźnienia w wydaniu przedmiotu najmu. W trakcie negocjacji obiekt pozostawał cały czas w budowie. Naszemu Klientowi zależało na tym, by termin wydania przedmiotu najmu nie uległ opóźnieniu, podczas gdy projekt umowy słabo chronił w tym zakresie interes Najemcy. Dotyczyło to zarówno ryzyka opóźnienia zakończenia budowy, jak i ewentualnych wad przedmiotu najmu, które uniemożliwiają wynajęcie biura w terminie.
  • Wady przedmiotu najmu. Umowa zawierała nieprecyzyjne zapisy dotyczące odpowiedzialności za utrzymanie przedmiotu najmu w trakcie obowiązywania umowy. Nie było jasne m.in. co stanie się w sytuacji, gdy przedmiot najmu będzie wymagał naprawy, kto ma ją przeprowadzić oraz na czyj koszt. Zaproponowane w projekcie umowy rozwiązanie tych nieprecyzyjnych zapisów, ewidentnie zmierzało w kierunku przerzucenia maksimum odpowiedzialności i ryzyka na najemcę. Ponadto, ewentualne ograniczenie przydatności przedmiotu najmu do używania przez najemcę na skutek jego wad, awarii itp. to nie tylko kwestia ustalenia, kto powinien te awarie usunąć i na czyj koszt. Istotne jest również doprecyzowanie czy za czas ograniczonej przydatności przedmiotu najmu do używania najemca powinien płacić czynsz w pełnej wysokości. W tym zakresie postanowienia projektu umowy również zmierzały w kierunku maksymalnego ograniczenia sytuacji, w których Najemca miałby prawo do zmniejszenia czynszu w przypadku wad obiektu. To samo dotyczyło możliwości przedterminowego rozwiązania umowy w przypadku ograniczonej przydatności do używania przedmiotu najmu.
  • Wysokość opłaty eksploatacyjnej. W przypadku najmów opartych na formule Triple Net Lease, umowy zwykle zawierają zapisy przenoszące maksimum kosztów związanych z utrzymaniem budynku na Najemców. Właściciele obiektów twierdzą, że na tym właśnie polega ten model, takie są standardy rynkowe i należy się z tym po prostu pogodzić. My jednak jesteśmy innego zdania – powoływanie się na “standardy rynkowe” często oznacza chęć ochrony swoich interesów i maksymalizacji zysków kosztem Najemców. Dla naszych Klientów zawsze negocjujemy i racjonalizujemy klauzule dotyczące wysokości opłaty eksploatacyjnej. Tym samym, zawsze próbujemy znaleźć równowagę zmierzającą do ochrony rozsądnego interesu obydwu stron. Tak było również i w tym przypadku.

W wyniku intensywnych dwumiesięcznych negocjacji udało się nam wynegocjować umowę realizującą większość postulatów naszego Klienta.

Nasz sukces w negocjacjach, szybko znalazł potwierdzenie w praktyce. Kilka miesięcy po podpisaniu umowy, kiedy nastąpił czas przekazania przedmiotu najmu, Klient skontaktował się z nami. Rzadko zdarza się, by telefon Klienta do prawnika miał na celu jedynie podziękowanie za dobrze wykonaną pracę… tym razem jednak tak właśnie było. Okazało się, że podczas przekazania obiektu urzeczywistniły się wszystkie nasze obawy dotyczące możliwych wad i opóźnień. Dzięki wynegocjowanym przez nas zapisom umowy najmu, spór między Najemcą i Wynajmującym udało się szybko zażegnać – ryzyko opóźnienia po stronie Wynajmującego było dla zbyt duże. Tym samym, Wynajmujący dołożył nadzwyczajnych starań celem jak najszybszego doprowadzenia przedmiotu najmu do wymaganego stanu, a nasz Klient otrzymał go w satysfakcjonującym terminie.