Nowa ustawa deweloperska uchwalona przez Sejm

20 kwietnia 2021 r. Sejm zmienił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowe rozwiązania dotyczą m.in. utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zasad odstąpienia od umowy, a także uregulowania instytucji umowy rezerwacyjnej. Teraz ustawą zajmie się Senat.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Jedna z najważniejszych zmian dotyczyć będzie systemu ochrony środków wpłacanych przez nabywców mieszkań. Wraz z wejściem w życie nowych przepisów, deweloper będzie obowiązany odprowadzić od każdej wpłaty składki na DFG:

  • w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2 proc.
  • w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 0,2 proc.

Niepotwierdzone informacje do których dotarł PZFD, wskazują, że składka może być ograniczona do 1%. PZFD szacuje, że w konsekwencji ceny mieszkań mogą wzrosnąć o kilka lub nawet kilkanaście tysięcy złotych. Faktyczna wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu ministra ds. budownictwa.

Szersze uprawnienia nabywców

Nowa ustawa przewiduje, że nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy w przypadku istnienia wady istotnej. Przepisy ustawy nie definiują jednak pojęcia wady istotnej. Powyższe uprawnienie będzie przysługiwać nabywcy w sytuacji, kiedy w ramach powtórnego odbioru przedstawi on opinię rzeczoznawcy budowlanego stwierdzającą taką istotną wadę (art. 42 ust. 1 pkt 11 ustawy). Przyznanie tak szerokiego uprawnienia nabywcom, nie ograniczonego terminem, może stanowić pole do nadużyć.

 

Uregulowanie umowy rezerwacyjnej

Ustawa wprowadza nowe regulacje dotyczące zawierania umów rezerwacyjnych, które do tej pory nie podlegały przepisom tej ustawy. Przede wszystkim, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Ustawa określa także sytuacje, w których opłata jest zwracana – np. w przypadku nieuzyskania kredytu przez rezerwującego z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej lub dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie lub załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego.

Zmiany w obowiązkach przed zawarciem umowy

Obecnie doręczenie prospektu informacyjnego następuje na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Przyjęta w ustawie zmiana nakłada na dewelopera obowiązek doręczenia prospektu przed zawarciem umowy rezerwacyjnej a także umowy deweloperskiej, niezależnie od żądania osoby zainteresowanej zawarciem umowy. Ustawa wprowadza także szereg zmian we wzorze prospektu informacyjnego. Jedną z korzystnych dla deweloperów zmian w tym zakresie jest sprecyzowanie katalogu dokumentów stanowiących źródło informacji o inwestycjach planowanych w promieniu 1 km od przedsięwzięcia deweloperskiego.  

Konsekwencje dla branży

Przewiduje się, że przyjęte zmiany mogą wpłynąć na sytuację finansową deweloperów i podwyżkę cen mieszkań, szczególnie wpływać na to może obowiązkowa składka na DFG.  Nowe przepisy, oprócz zmian omówionych powyżej, przewidują także m.in. objęcie reżimem ustawy gotowych lokali i garaży, co zdecydowanie zwiększa zakres stosowania ustawy i wynikających z niej obowiązków. Ustawa wejdzie w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem niektórych artykułów, które zaczną obowiązywać w innych terminach. 

Teraz ustawą zajmie się Senat.  

W razie dodatkowych pytań zapraszamy do kontaktu. Pozostajemy do Państwa dyspozycji również w innych sprawach związanych z prawem i podatkami.

 

Zespół SENDERO Tax & Legal