Projekt 3.0 – kolejny projekt nowelizacji podatku od nieruchomości

Monika Bilska

Zapewne każdy już wie, że zapowiadają się zmiany w podatku od nieruchomości. Zmiany będą miały charakter rewolucyjny. Przede wszystkim będą one wymagać reklasyfikacji obiektów, które dotychczas były uznawane za budynki lub budowle. Podatnicy już rozpoczynają przygotowania i przeprowadzają audyty składników majątku.

Zmiany mają wejść w życie od 1 stycznia 2025 r. Czasu na przygotowanie się do nich jest zatem coraz mniej. Tymczasem Ministerstwo Finansów opublikowało kolejną – trzecią już wersję projektu nowelizacji – Projekt 3.0 z 30 września 2024 r.

Co zmienił Projekt 3.0?

Projekt 3.0 jest wynikiem konsultacji publicznych dotyczących poprzedniej wersji projektu nowelizacji podatku od nieruchomości – tj. Projektu 2.0. O ile w Projekcie 2.0 Ministerstwo Finansów uwzględniło większość uwag zgłaszanych przez podatników, o tyle w Projekcie 3.0 uwzględniono niemal wyłącznie uwagi gmin.

Większość zmian w Projekcie 3.0 w stosunku do poprzedniej wersji projektu nowelizacji ma charakter wyłącznie doprecyzowujący. Niemniej, zmiany nie eliminują wszystkich istniejących wątpliwości.

Przykładem zmian wprowadzonych przez Projekt 3.0 jest:

• Dodanie do definicji budowli zastrzeżenia, że są nią obiekty wymienione w ustawie wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.

Taki sposób skonstruowania definicji budowli rodzi ryzyko nadinterpretacji i – w konsekwencji – znacznego rozszerzenia zakresu opodatkowania. Nie jest bowiem wiadome o jaki obiekt niewymieniony w ustawie chodzi. Czy tylko o obiekt budowlany? Czy też o każdy inny obiekt – w tym rzecz ruchomą? Wątpliwości budzi również pojęcie „części”. Nie wiadomo bowiem jaki związek musi zaistnieć pomiędzy obiektem wymienionym w ustawie a obiektem niewymienionym w ustawie, aby ten pierwszy mógł być uznany za część drugiego.

• Doprecyzowanie, że roboty budowlane to prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy Prawa budowlanego.

Nowa definicja robót budowlanych wydaje się być bardziej precyzyjna niż ta, która objęta była poprzednią wersją. Dla przypomnienia – w poprzedniej wersji projektu roboty budowlane zdefiniowane zostały jako roboty budowlane, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Niemniej, poszczególne elementy definicji robót budowlanych nadal pozostawiają szerokie pole do interpretacji. Chodzi w szczególności o „montaż”. Objęcie „montażu” definicją robót budowlanych może w praktyce powodować spory z organami podatkowymi. Z nowej definicji nie wynika bowiem m. in., czy pojęcie montażu obejmuje również proste czynności umożliwiające funkcjonowanie danego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

• Doprecyzowanie, że urządzenie budowlane to przyłącze oraz urządzenie instalacyjne oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub określoną budowlą, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

Wskazanie, że związek pomiędzy przyłączem lub urządzeniem a budynkiem lub budowlą musi być bezpośredni, może przyczynić się do ograniczenia rozszerzania zakresu opodatkowania. Niemniej – jak się wydaje – przedmiotem sporu z organami może być ustalenie kiedy ww. urządzenia są niezbędne do użytkowania budynków i budowli zgodnie z ich przeznaczeniem.

• Wskazanie, że obiektami budowlanymi nie są niewielkie obiekty stanowiące:

1. obiekty kultu religijnego – w szczególności kapliczki, krzyże przydrożne i figury,
2. obiekty architektury ogrodowej – w szczególności posągi i figurki ogrodowe, wodotryski, mostki i pergole, murowane grille, oczka wodne,
3. obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku – w szczególności śmietniki, wiaty na wózki dziecięce i rowery oraz obiekty stanowiące wyposażenie placów zabaw dla dzieci.

Dodanie sformułowania „w szczególności” powoduje, że katalog obiektów niestanowiących obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku od nieruchomości, stał się katalogiem otwartym. Taki zabieg – choć korzystny dla podatników, gdyż rozszerza zakres wyłączeń z opodatkowania – otwiera dodatkowe pole do sporów z organami podatkowymi.

Czego należy się spodziewać?

Aby nowelizacja mogła wejść w życie w 2025 r., konieczne jest opublikowanie jej do końca listopada 2024 r. Tymczasem nie została ona jeszcze skierowana do Sejmu.

Mając to na względzie, należy z dużą dozą prawdopodobieństwa przyjąć, że Projekt 3.0 w najbliższym czasie trafi do Sejmu w wersji niezmienionej. Nie możemy wykluczyć, że w Sejmie zostaną zgłoszone dodatkowe poprawki do projektu ustawy. Jednakże – z uwagi na ograniczenia czasowe – nie powinny one mieć charakteru zasadniczego.

Dlatego też – naszym zdaniem – przygotowania do nowelizacji należy rozpocząć najpóźniej w momencie przekazania projektu pod obrady Sejmu.